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单核城市 · 投资参考 南宁的潜力可能比你想象的还要大73233网站
发布日期:2020-01-27 08:57   来源:未知   阅读:

  ﹞ 卼笢卼蹦抭www74123com※侂喉www.13886.com当当20周年:44%市,单核型城市,作为区域龙头,有吸附效应(一般限省内)、但无溢出效应,集一省的资源要素集聚发展。作为国家战略安排的需要,在近几年存在高铁等基建助推城市化率、产业转移、土地规范出让、旧改等红利,存在跳跃式发展的机会。

  克而瑞城市投资部深入14个单核型城市,探究能不能进、好不好进、怎么进的问题。本篇初探南宁。

  对房地产投资而言,南宁未来的潜力可能比我们想象的还要大。千万级的市场容量、健康的市场环境、城市建设的积极推动、长期的人口红利、作为国家西南门户的战略安排……值得房企重点关注。

  这个量级,在我们研究的14个单核城市中仅次于长沙、昆明、福州,在全国城市成交量来看也是靠前的。并且从2018年来看,商品住宅的成交量占到全部物业类型的70%以上,也达到千万市场规模。

  截至2019年3月底,南宁市商品住宅存量447万方,消化周期仅5.5个月。

  回看几年,南宁的住宅去化周期从2015年以来就始终维持在6-7个月的水平。12个月以下为安全,低于6个月的,房企则可加速进入。所以南宁市场库存压力小,风险低,这对于想要进入的房企是一颗定心丸。

  南宁房地产市场的活跃度和健康度一直不错,其中典型的利好因素有以下几个方面:

  1、政府在城市建设上非常积极,带动房地产发展。交通、配套实质性落地,通过政策优惠招商引资等大力扶持新区发展,拉开了城市框架,也提升了很多板块的人居水平。

  2、城市更新力度大,旧改释放很大供应。从2003年启动第一批旧改计划以来,南宁的旧城改造一直在进行,2017-2018年推向高潮,据克而瑞统计,这两年共出让17幅旧改地块,面积近700亩,总建面210.17万方。

  3、2016年高铁通车,一方面吸附更多区内各地市的人置业,同时带来了南宁外出务工人员的返乡置业潮。

  4、长期的人口红利。南宁中心城区每年人口净流入70万左右。根据4月8号发改委推动户籍改革政策,“城区常住人口300万-500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件,并全面取消重点群体落户限制”,南宁属于Ⅰ型大城市,人口红利对房地产将是长期利好。

  政府层面可以说“一视同仁”,没有幺蛾子。招拍挂是主要的拿地途径;协议出让基本不存在;政府勾地在2014年以前还有,之后就很少。不排除存在定向招拍挂,比如泰康之家获取健康产业项目。

  南宁旧改项目的地块竞买均设门槛,须是该项目此前中标的土地熟化人才有资格。

  一般来说,在旧改项目地块出让前一到两年,向社会公开征集土地熟化人,进行招投标、评标活动来确定中标土地熟化人。

  中标为土地熟化人的开发商,接下来进行土地熟化,把生地进行三通一平(路通、水通、电通和场地平整)。

  相当于一二级联动开发。由于项目周期长、拆迁难度大、拆赔成本不可控等因素,只有在当地有经验的本土企业或者龙头企业才做一二级联动,像华润、龙光、大唐和荣和,都是高度参与。73233网站

  外来企业都不会贸然介入一级整理,而是在变成熟地后再去收购合作,或者通过招拍挂。

  拆迁涉及到各方利益问题,在每个城市的难度都很大。南宁良庆区政府以那黄村农民安置为试点,探索出一条“群众得利益、企业得项目、新区得发展”的拆迁安置模式,即“那黄模式”:

  拆迁户可低价购买安置住宅,每人10.8万(1800元×60平方米)的回建住宅购房款由开发商代缴,开发商统一经营本集体经济组织的商业用房,并确保被安置农民每年获得一定生活补助费。

  对于打算进入的房企而言,最大的压力或许不是来自恒碧万,而是像龙光、大唐这类早早进入、已经开始收割深耕红利的企业,在产品落位、品牌认知度上有优势,能够吸引外部合作、灵活运用多种策略获取项目。

  本土龙头企业也有明显的优势。发家桂林、树立豪宅形象的彰泰集团,2015年进入南宁后产品线全面覆盖市场,操盘能力突出,“2456”的快周转策略助推规模。荣和集团聚焦改善需求,产品品质在当地颇受认可,可以和全国型品牌房企正面pk。

  市场竞争激烈,外来企业想进入的难度很大。招拍挂拿地难,合作成为大多数房企的选择。还有像万科和华润,较少参与招拍挂。万科有前期和政府谈判的两个产业地块,每年持续贡献流量;华润则发挥资金资源优势,聚焦旧改项目,一二级联动开发。

  南宁目前虽还是刚需为主的市场,伴随着旧改和拆迁,改善需求正在快速增加。做中高端项目的企业较多,比如华润、龙光、招商,以及本土的荣和(产品优势超过很多外来品牌房企)。

  但改善产品的供应量没有跟上需求的爆发。并且市场上缺少真正意义上的品质标杆。

  从首位度来看,南宁GDP占比21.3%,处于低位,作为单核城市的集聚效应并不典型。柳州和桂林的GDP占比分别是13.5%、10%,是自治区内的两个发展次高点。柳州的工业、产业,桂林的旅游业,都有南宁不具备的优势。同时柳州也是唯一一个辖区内人口净流入的城市。

  对房企而言,除了南宁作为首选,柳州、桂林房企布局广西的重要选择。尤其对于新进入的企业,在南宁获取项目难度大,能在柳州和桂林先落子,也是不错的选择。像柳州,还有勾地的机会。

  2、与本地成熟企业合作。由于地价上升、有限价,利润空间有限,前两个项目不一定能赚钱,以合作的方式进入,降低风险,落地为安。

  3、本土企业和平台公司手上有一些较优质的大体量地块。但倾向于自己开发为主。可适当关注。

  6、做好改善型客群的研究。具备产品力优势的企业可以打造品质标杆项目,做改善市场的引导者。